Documente necesare pentru construirea pe un teren

1. PRIMA ETAPĂ – Verificări înainte de orice decizie

Documente cadastrale și juridice (obligatorii)

• Extras de Carte Funciară (CF) actualizat – eliberat de OCPI, valabil 30 zile; confirmă proprietarul real, suprafața exactă, ipoteci, servituți, interdicții
• Plan de amplasament și delimitare (plan cadastral) – vizat OCPI, arată forma și limitele exacte ale terenului
• Dovada plății impozitului pe teren – eliberată de Primărie / Direcția Fiscală locală
• Certificat fiscal – eliberat de Primărie / Direcția Fiscală locală (nu de ANAF); confirmă că nu există datorii fiscale locale

2. VERIFICĂRI URBANISTICE – Esențiale înainte de proiectare

⚠️ ATENȚIE: Un teren poate fi tehnic construibil dar urbanistic restricționat. Verificarea se face ÎNAINTE de angajarea unui arhitect sau proiectant.

• Certificat de Urbanism (CU) – se obține de la Primărie; arată:
  • POT (Procent de Ocupare a Terenului) – suprafața maxim acoperibilă
  • CUT (Coeficient de Utilizare a Terenului) – volumul maxim construit
  • Regimul de înălțime (P, P+1, P+2 etc.)
  • Retragerile obligatorii față de vecini/stradă
  • Lista avizelor necesare pentru autorizație
• Încadrarea în PUG/PUZ – intravilan sau extravilan? În extravilan, construcția este mult mai restrictivă
• Avize utilități – posibilitate de racord la: energie electrică, apă/canalizare, gaz

3. ETAPA DE AUTORIZARE – Documente tehnice pentru proiect

Conform HG 907/2016 și Legii 50/1991, documentația tehnică (DTAC) trebuie să cuprindă printre altele:

• Memoriu tehnic cu: suprafețe construite, înălțimi, număr niveluri, volum, POT și CUT calculate
• Plan de încadrare în teritoriu (scări 1:10.000 – 1:1.000), emis de OCPI
• Plan de situație (scări 1:2.000 – 1:100), vizat OCPI, cu amplasarea construcțiilor, cote, accese, sistematizare verticală
• Studiu geotehnic
• Planșe arhitectură, structură, instalații
• Referate de verificare – întocmite de verificatori de proiecte atestați (aleși de investitor)

4. VERIFICĂRI SUPLIMENTARE RECOMANDATE

• Verificare litigii pe proprietate (Tribunal/Judecătorie)
• Verificare zonă inundabilă, alunecări de teren, arii protejate (în PATJ/PUG)
• Expertiza tehnică dacă există construcții vechi pe teren

Rezumat – Ordinea logică a pașilor

💡 Minimul absolut înainte de orice decizie: Extras CF actualizat + Certificat de Urbanism